Usucapião Extrajudicial: Desjudicialização e solução alternativa à aquisição originária de propriedade

usucapiaopor EVALDO MARTINS*

1. INTRODUÇÃO

A mudança no conceito de propriedade trazida a partir da constitucionalização do direito civil fez com que esse instituto se aproximasse cada vez mais da realidade social. Isso porque o princípio da função social trouxe novos contornos à posse que refletem diretamente na aquisição da propriedade.

Assim, aquele que hoje possui determinado imóvel como seu, mesmo não sendo o proprietário registral de fato, pode futuramente adquirir a titularidade por usucapião e diminuir consideravelmente o tempo de posse necessário para sua aquisição nos casos de realização de obras e serviços considerados de interesse social e econômico relevante, conforme preceitua o Código Civil.

Contudo, o que se percebe na prática forense é a demora excessiva na resolução de processos judicias envolvendo usucapião somada aos elevados custos do aparelho judiciário. Diante disso, o usucapiente se vê tolhido de negociar sua propriedade em preços mais vantajosos, haja vista que comumente o imóvel sem registro tem valor inferior quando comparado àquele regularizado ou até mesmo conseguir empréstimos para financiar o desenvolvimento da atividade produtiva.

Nesse contexto surge um movimento de desjudicialização e tentativa de “desafogar” o judiciário que se manifesta através do procedimento extrajudicial de usucapião. Pensando nisso, o art. 1.071 do CPC/2015 alterou a redação do art. 216-A, da Lei de Registros Públicos alargando seu campo de abrangência, de forma que, atualmente, esse procedimento administrativo pode ser aplicado às diversas modalidades de usucapião, com exceção da regularização fundiária de interesse social que já possui rito próprio.

Posteriormente, em dezembro de 2017, o CNJ publicou o provimento nº 65 como forma de regulamentar a usucapião extrajudicial e concretizar os dispositivos previstos na legislação extravagante, dando assim uma maior segurança jurídica para aqueles que optem por esse meio alternativo de aquisição da propriedade.

Desse modo, o que esse instituto propõe é uma reformulação dos modelos tradicionais de gestão de conflitos através do uso do sistema registral, que é menos burocrático e custoso ao usucapiente quando comparado com o judicial. A consequência disso é a diminuição do número de ações, a efetivação do direito à aquisição da propriedade originária e por conseguinte o avanço no processo de regularização fundiária no Brasil.

2. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL E A JUSTIÇA MULTIPORTAS

Atualmente, a justiça brasileira vive uma grave crise de celeridade e com isso há a multiplicação de demandas judiciais que se estendem por décadas sem qualquer solução de mérito, gerando insegurança jurídica para as partes e violando o princípio da razoável duração do processo.

Nesse ponto, o Código de Processo Civil possui disposição em seu art.4 º no sentido de que “as partes têm direito de obter em prazo razoável a solução integral da lide, incluída a atividade satisfativa”. A intenção do legislador, embora seja louvável, não têm sido de fato concretizada nem antes ou depois da edição desse código.

Diante desse cenário passaram a ganhar destaque os meios alternativos de solução de conflitos desmistificando a chamada “cultura da sentença”. Isso porque, historicamente, a parte via no processo judicial a ultima ratio para resolução de seus problemas, ignorando outras vias eficazes por puro preconceito ou desconhecimento de como essas funcionam.

Assim, a política judiciária atualizou o conceito de “acesso à justiça” através da Resolução nº 125 do CNJ ao qual prevê expressamente que todas as pessoas têm direito “a solução dos conflitos por meios adequados à sua natureza e peculiaridade”.  Embora esse dispositivo trate especificamente da conciliação e mediação, o processo extrajudicial realizado nos cartórios também pode ser entendido como meio eficiente e alternativo de solução de conflitos.

Nesse sentido, a proposta desse instituto é que em temas relacionados à usucapião seja primeiro verificado se o processo pode se submeter ao meio extrajudicial para posteriormente cogitar o ajuizamento da ação, fomentando assim a desjudicialização e contribuindo para a solução mais célere e justa das controvérsias. Trata-se da aplicação do princípio da adequação.

Segundo esse princípio, as partes devem escolher o método de composição mais adequado de acordo com as especificidades da causa. Nesse sentido, o professor Gajardoni explica (2008, p.136):

O princípio aqui sugerido não informa atividade jurisdicional, mas momento anterior, qual seja, de eleição pelo interessado ou pelo legislador se for o caso, do método adequado de solução do conflito. Difere-se, portanto, do princípio da adequação a ser observado na escolha do procedimento e da adequação entre a função processual e a estrutura do procedimento.

Dito isso, é imperioso destacar que compete ao operador do direito, especialmente os advogados, a tarefa de reconhecer o método mais eficaz para a resolução da causa, fazendo um “juízo preliminar” das vantagens e desvantagens, a fim de que se possa aplicar o princípio da adequação em benefício do seu cliente.

É assim que surge a ideia do modelo de “Justiça Multiportas”, pensada por Frank Sander e explicitada pelo professor Rodolfo de Camargo Mancuso, ao qual consiste na oferta de soluções alternativas em um primeiro plano e a submissão ao processo judicial tradicional somente nos casos em que a intervenção do Poder Judiciário fosse indispensável.

As serventias extrajudiciais são nesse contexto um excelente meio para a solução de questões jurídicas. Isso porque a usucapião extrajudicial pauta-se na voluntariedade das partes envolvidas e se há voluntariedade não existe necessidade de submetê-las a processos judiciais. A lógica seria essa se não fosse o descrédito da sociedade nas práticas cartorárias, situação que compromete a democratização desse procedimento alternativo.

3. DIFICULDADES PARA O DESENVOLVIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO

Inicialmente, é importante ressaltar que, apesar da utilização do termo “usucapião extrajudicial” pela doutrina, essa não é uma nova modalidade de usucapião, mas tão somente uma forma alternativa de reconhecimento da propriedade feita pelo Oficial de Registro de Imóveis que tem por base algum tipo de usucapião já existente na legislação (ordinário, extraordinário, especial urbano/rural etc).

De acordo com o rito previsto no art. art. 216-A, § 10º, da Lei de Registros Públicos, somente nos casos em que houver impugnação por parte do titular registral, confinante, entes públicos ou terceiros interessados, é que o procedimento extrajudicial será encaminhado ao juízo competente, transformando-se em ação judicial. Assim, caso não haja impugnação, o oficial de registro de imóveis irá apreciar desde logo o pedido inicial, podendo acolher ou não o que foi requerido pelo usucapiente.

Contudo, o desenvolvimento da usucapião extrajudicial ainda enfrenta desafios na sociedade brasileira. Não se pode esquecer que esse procedimento é algo recente no direito brasileiro e há certa resistência das partes em optar por essa via alternativa porque se criou uma crença de que somente com a judicialização dos processos haveria solução eficaz para as demandas, embora seja notório que, em regra, o trâmite extrajudicial seja mais célere.

Dessa forma, a prática advocatícia nos revela que as partes preferem se submeter a processos judiciais mesmo cumprindo, em tese, todos os requisitos para a usucapião extrajudicial. Entretanto, vale frisar que o tabelião e o registrador são profissionais dotados de fé pública, a quem é delegado pelo Poder Público o exercício da atividade notarial e de registro, merecendo toda a confiabilidade por parte da população e dos operadores do direito.

Infelizmente, um dos principais empecilhos para a maior disseminação dessa via alternativa têm sido as manifestações desarrazoadas da Fazenda Pública sobre a titularidade do bem objeto da usucapião, não se desincumbindo do ônus da prova ao alegar que a propriedade é pública.

Sabe-se que de acordo com a jurisprudência pacífica do STJ, não há presunção absoluta que os imóveis destituídos de registro são terras públicas, cabendo assim ao ente federativo, o ônus da prova referente à sua caracterização. Para além disso é necessária comprovação lógica de que a ocupação coloca em risco os interesses da Fazenda Pública, isso porque na maioria dos casos os particulares dão função social ao imóvel.

4. CONCLUSÃO

Considerando que o acesso à justiça deve possibilitar acesso à ordem jurídica justa com duração razoável dos processos, é fundamental o reconhecimento do procedimento extrajudicial como forma alternativa de pacificação de conflitos e a partir do que preconiza o modelo de “ Justiça Multiportas”, deixar que o judiciário só intervenha nos casos mais complexos, quando inviável a solução por meios alternativos.

Por fim, apesar da inegável contribuição que o reconhecimento da usucapião extrajudicial traz para o ordenamento jurídico, ainda é necessário maior confiança pela parte que pode ser beneficiar com essa via alternativa de sua eficácia e celeridade. Também deve haver um comportamento cooperativo do Estado, a fim de que não haja o engessamento dessa via eleita e a multiplicação de processos judiciais diante de manifestações sem qualquer respaldo jurisprudencial ou jurídico.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

A extrajudicialização e o registro de imóveis. Disponível em: < http://corimg.org/app/webroot/files/editor/files/20-A%20extrajudicializa%C3%A7%C3%A3o%20e%20o%20registro%20de%20im%C3%B3veis.pdf>

Conselho Nacional de Justiça. Provimento 65, de 14 de dezembro de 2017.  Disponível em: <  https://atos.cnj.jus.br/files/provimento/provimento_65_14122017_19032018152531.pdf>.

COUTO, Marcelo de Rezende Campos Marinho. Usucapião Extrajudicial. Salvador: Juspodivm,2019.

MANCUSO, Rodolfo de Camargo. Acesso à Justiça: condicionantes legítimas e ilegítimas. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011.

PEIXOTO, Marco Aurélio Ventura; PEIXOTO, Renata Cortez Vieira. Fazenda Pública e Execução. Salvador: Juspodivm, 2018.

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Salvador: Juspodvm ,v.5, 2014

GAJARDONI, Fernando Fonseca. Flexibilização procedimental: um novo enfoque para o estudo do procedimento em matéria processual. São Paulo: Atlas, 2008.

VELAME, Glauber Rocha; PEREIRA SANTANA, Samene Batista. JUSTIÇA MULTIPORTAS: DA ALTERNATIVIDADE AO PRINCÍPIO DA ADEQUAÇÃO. Revista Integrart, [S.l.], v. 2, n. 1, dez. 2017. Disponível em: <http://ep01.fainor.com.br/revista_integrart/index.php/integrart/article/view/76&gt;.

evaldo

*Evaldo Martins – Presidente da Comissão de Direito Agrário e Agronegócios da OAB-PI, Graduado pelo Instituto de Ciências Jurídicas e Sociais Professor Camilo Filho, Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial, Pós-graduado em Direito Eleitoral, Pós-graduado em Direito Negocial e Imobiliário com ênfase em Direito Agrário e Agronegócio, Mestrando em Resolução de Conflitos e Mediação. e-mail: evaldomartins@martinsesilva.com

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