Registros obrigatórios do Imóvel Rural

imovelruralPor Rafaela Fritzen*

O imóvel rural é a área formada por uma ou mais matrículas de terras contínuas, do mesmo titular (proprietário ou posseiro), localizada tanto na zona rural quanto urbana do município, que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial, segundo definições constantes da Lei 8.629/93, em seu § 4.º, inciso I e a Instrução Normativa (IN) SRF n.º 256/02, em seu art. 8.º.

 Dessa forma, assim como os imóveis urbanos, a propriedade rural está sujeita a alguns registros obrigatórios, que dão origem a documentos que são imprescindíveis e que o produtor rural deve ter em mãos para evitar problemas das mais diversas naturezas.

Nesse sentido, o primeiro passo é regularizar e cadastrar o imóvel no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), para emissão do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR).

Todo imóvel rural deve ser cadastrado no INCRA, pois sem o cadastro não é possível emitir o CCIR e sem o certificado não é possível legalizar as transferências imobiliárias ou obter financiamento bancário. Logo, o CCIR é indispensável para transferir, arrendar, hipotecar, desmembrar, partilhar (divórcio ou herança) e realizar as transações e negociações relativas às atividades desenvolvidas no campo junto às instituição financeiras.

É no CCIR e na descrição da matrícula fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis que constarão o código do imóvel rural, composto por 13 números, e que identificará o cadastro do imóvel junto ao INCRA.

Ao contrário do que muitos pensam, não é apenas o proprietário do imóvel rural o responsável pelo cadastro do mesmo junto ao INCRA. O possuidor, os condôminos (em caso de propriedade em condomínio), os co-possuidores (em caso de posse coletiva), o usufrutuário, o nu-proprietário, o superficiário, o concessionário, o comodatário e todas as pessoas vinculadas ao imóvel rural, inclusive os de uso temporário, são responsáveis pela realização do cadastro.

E quando da realização do registro junto ao INCRA serão cadastradas tanto as pessoas físicas quanto as jurídicas. Havendo cônjuge ou companheiro(a) esse(a) também será cadastrado(a), bem como o regime de bens e a data do casamento/união estável.

Ademais, de acordo com o art. 4.º da Instrução Normativa (IN) RFB Nº 1467/2014, também é obrigatória a inscrição de todos os imóveis rurais, inclusive os que gozam de imunidade ou isenção do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), no Cafir (Cadastro de Imóveis Rurais), pois a partir dele é gerado o NIRF (Número do Imóvel na Receita Federal), o qual identificará o imóvel perante a Receita Federal do Brasil e permitirá que a mesma realize a cobrança do Imposto Territorial Rural (ITR), quando for o caso.

O CAR (Cadastro Ambiental Rural), registro público eletrônico de âmbito nacional, também passou a ser obrigatório para todos os imóveis rurais desde janeiro de 2019 e sua principal finalidade é verificar a regularidade ambiental do imóvel.

No que tange ao georreferenciamento da propriedade rural, esse também é obrigatório, mas apenas em situações aptas a provocar alterações no registro imobiliário, conforme entendimento firmado pelo E. STJ no julgamento do Recurso Especial n.º 1.646.179 – MT, em dezembro de 2018.

O INCRA é quem detém a ferramenta eletrônica que recepciona e valida as informações georreferenciadas de limites de imóveis rurais, públicos ou privados, encaminhadas pelos profissionais credenciados para certificação, a qual é denominada de Sigef (Sistema de Gestão Fundiária).

Por fim, estando o imóvel rural legalizado, com situação cadastral e tributária nos termos acima expostos e de acordo com as normas previstas na Lei nº 6.015/73 – Lei dos Registro Públicos – será possível solicitar junto ao Cartório de Notas do município em que estiver situado o imóvel rural a respectiva Escritura, concernente à matrícula/registro em nome do declarante, se proprietário, ou quanto ao documento comprobatório da posse, se posseiro ou, ainda, relativo à planta e memorial descritivo do imóvel se este tiver sido objeto de Reforma Agrária.

Após a lavratura da Escritura Pública é necessário registrar e/ou atualizar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. Trata-se esse, portanto, de mais um documento obrigatório e indispensável, pois somente a partir dele é que atos e negócios jurídicos como compra e venda, transferência, doação ou partilha do imóvel rural – a exemplo de outros tantos – poderão ser realizados entre as partes interessadas.

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Portanto, é de fundamental importância que os proprietários e/ou possuidores de imóveis rurais estejam atentos aos registros que a legislação civil e agrária consideram obrigatórios, a fim de garantir a sua posse e/ou propriedade sobre o bem e, consequentemente, o desenvolvimento da sua atividade, seja ela agrícola, pecuária ou outra, bem como para que possa praticar os atos e negócios jurídicos que for do seu interesse e, ainda, para evitar problemas com os órgãos de fiscalização do Governo.

*Rafaela Fritzen é advogada, membro da UBAU, formada em Direito pelo Instituto Cenecista de Ensino Superior de Santo Ângelo (RS) – IESA, Pós-graduada em Direito Civil e Processual Civil pela Universidade Anhanguera, sócia-proprietária do escritório Fritzen & Schmitz Assessoria e Consultoria Jurídica, em Santa Rosa, RS.

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