Pense que você é proprietário de uma área de terras e decide vendê-la. Após anunciar o imóvel, recebe uma proposta de compra. O comprador não dispõe de todo o valor e pretende pagar em cinco anos. Você, proprietário, aceita, já que o parcelamento próprio é comum nos negócios de imóveis rurais.
É elaborado um bom contrato de promessa de compra e venda, ali constando a descrição do imóvel, a forma de pagamento, as obrigações de cada parte, enfim, todas as decisões necessárias para o regular trâmite do negócio.
Agora, o que dificilmente consta no contrato é a indenização que o promitente vendedor (no caso, você proprietário) terá direito caso o contrato não se perfectibilize por inadimplência do promitente comprador.
No nosso exemplo, pense que você vendeu o imóvel, sem receber entrada ou sinal.
A cada vencimento de parcela, o promitente comprador acabou pedindo mais prazo e você, sem pressa para receber, acabou concedendo um tempo maior.
Chegado o terceiro ano, uma frustração de safra impediu que o promitente comprador honrasse o compromisso assumido e novamente você não recebeu nada. Mas agora não é mais possível seguir postergando o pagamento, você precisa do dinheiro.
Você, corretamente, constitui seu promitente comprador em mora ao notificá-lo para cumprir com os pagamentos atrasados, requisito indispensável para as medidas judiciais que deverão ser tomadas.
Notificado e não pago, o caminho é buscar a rescisão do contrato através de um processo judicial.
No nosso exemplo, o Juiz acolhe a antecipação de tutela e determina a devolução do imóvel, devolvendo-o para você, legítimo proprietário.
Entretanto, é preciso resolver uma questão: o promitente comprador utilizou-se do seu imóvel durante três anos inteiros e não lhe pagou nada por isso.
No contrato, como dito, não há nenhuma cláusula que diga como a questão deve ser resolvida.
Neste caso, o promitente vendedor faz sim jus a uma indenização, já que deixar a situação como está traria um lucro ilícito para o promitente comprador e um prejuízo para você, que não vendeu e nem pode usar ou arrendar o imóvel.
O Poder Judiciário tem entendido que esta indenização deve ser o equivalente ao valor que o proprietário do imóvel poderia receber se arrendasse a área pelo período em que a posse esteve com o promitente comprador.
Vejam este julgado, exatamente neste sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECONVENÇÃO. COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. INDENIZAÇÃO PELO USO. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda autoriza a reintegração de posse e indenização pela privação da posse em valor equivalente ao arrendamento do bem. – Circunstância dos autos em que se impõe manter a decisão recorrida. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70075846709, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 23/11/2017)
Para calcular esta indenização, portanto, é preciso buscar um laudo técnico que indique o valor praticado na região do imóvel a título de arrendamento anual por hectare e multiplicar pela área e pelos anos ocupados pelo promitente comprador inadimplente.
O resultado será o valor que o promitente comprador deverá lhe indenizar pelo uso do imóvel, independentemente de outras penalidades previstas no contrato em razão do inadimplemento, como, por exemplo, a cláusula penal.
Advogado Agrarista
AgroLei 