Por Danilo Padovani*
Cumpre salientar que a alienação fiduciária inicia-se primeiro na atividade urbana, e depois fora ampliada para a atividade rural.
No Brasil começa a vigorar em 1965 pela lei 4.728, para garantir apenas bens móveis, como todos se lembram das buscas e apreensões do Decreto Lei n° 911/69.
Em 1997, a alienação sofreu mais alterações passando a ser objeto de qualquer bem imóvel, através da Lei n 9.514/97. Já nos anos 2000, foi ampliada a alienação fiduciária pela Lei 10.931/2004, criando o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias.
Para a atividade agropecuária a referida garantia, tornou-se possível para qualquer imóvel ser objeto de alienação fiduciária, abrindo-se nova linha de crédito para o setor do agronegócio.
Ocorre que por vários fatores que não decorre somente da vontade do devedor fiduciário, sua atividade sobre outras intempéries, como seca, excesso de chuva, granizo como nos dois últimos anos nas lavouras de café do sul de Minas, não se esquecendo da pandemia que afastou alunos das escolas e o produtor de hortifruti, ou de frutas tiveram seus contratos suspensos pela falta de consumo.
Daí começa a questão que pode haver como de fato existe, que o proprietário dá em garantia a sua propriedade ao banco ou outra instituição ou até mesmo particular, através de alienação fiduciária, e com vários percalços deixa de pagar o crédito. Começa assim os tramites da Lei 9.514/97, levando até a consolidação da propriedade para o nome do credor fiduciante.
Se o proprietário cede através de contrato agrário típico ou atípico a propriedade garantida pela alienada fiduciáriamente, qual é o direito do possuidor direto através de contrato agrário possui sobre a preferência da aquisição do imóvel gravado com garantia real?
Penso que, independentemente da data em que se estabeleceu o contrato agrário, a garantia em alienação fiduciária não paga e consolidada acarreta a perda da propriedade pelo arrendante/proprietário, ou seja, o proprietário perde sua propriedade que era arrendada a outro produtor, que não tem direito de preferência na compra da referida área, tendo em vista que a alienação é uma operação de crédito que tem o bem imóvel como garantia.
Pois o que consta do art. 92, § 3° do ET (Estatuto da Terra), é venda do imóvel, e a alienação fiduciária é um empréstimo onde o bem imóvel é a garantia do pagamento, logo não há venda para o arrendatário possuir o direito de preferência.
“Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei.
§ 3º No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo.”
Inexistem garantias ao arrendatário da área que fora alienada fiduciariamente já que consolidada a propriedade objeto do arrendamento tem novo proprietário pela perda da propriedade pelo antigo arrendante. Assim, não há preferência de renovação tendo em vista que a perda da propriedade causa a sua extinção, na forma do art. 26, V e VIII[1] do Decreto n° 59.566/66.
“Art 26. O arrendamento se extingue:
V – Pela resolução ou extinção do direito do arrendador;
VIII – Pela perda do imóvel rural;”
O art. 17 da Lei 9.514/97 estabelece a Alienação Fiduciária como garantia, então o proprietário financia seu imóvel rural e dá o mesmo em garantia fiduciária. Se o proprietário não salda o financiamento, o credor consolida a propriedade que era garantia do pagamento, ocorrendo como já dito a perda da propriedade.
“Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:
IV – alienação fiduciária de coisa imóvel.
§ 1º As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo constituem direito real sobre os respectivos objetos.”
O Estatuto da Terra, não garante essa preferência, tendo em vista que o financiamento com garantia real de alienação fiduciária não é venda. Sua natureza jurídica é de financiamento o que a fasta a incidência da sua aplicação. O ET apenas garante o direito de venda (alienação) quando ela se dá entre proprietário/arrendante para terceiros adquirentes, sendo outro negócio jurídico denominado compra e venda.
Não há garantia prevista na legislação agrária para o arrendatário para o caso do proprietário/arrendante dar seu imóvel em garantia fiduciária, pelo contrário a única garantia existente é ao credor pela própria Lei 9.514/97.
Portanto, o arrendatário/produtor que está ligado diretamente ao imóvel, deve estar atendo à matricula da área onde possui contrato, para se resguardar e prevenir qualquer percalço sobre seus direitos. Já que poderá ser surpreendido e ter seu contrato extinto pela perda da propriedade.
[1] AP 0010200-35.2022.5.03.0051, TRT3ªR, Quinta turma, Rel. Des. Oswaldo Tadeu Barbosa Guedes; Julg. 10/10/2022, DEJTMG 11/10/2022, p. 1387.
*Danilo Padovani, advogado, pós-graduando em Advocacia para o Agronegócio, Especialista em Direito Público, MBA em Controladoria, Auditoria, Finanças e Planejamento Tributário, produtor rural.
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